刺激！普通人如何买法拍房？
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之前，我们做了一期法拍房的内容《昆明法拍房数量全国第4 没人敢捡漏？》（点击跳转阅读），看得出来，大家的关注度还挺高。
不过由于篇幅限制，仅仅陈述了昆明目前法拍房的挂拍量和成交现状，有读者提出想要了解更多法拍房风险控制细节和实操流程。
安排！
另外，我们通过咨询专业的司法拍卖辅助机构和律所，针对法拍房常见的问题，做了一份问答，或许大家会对法拍房有更加全面的了解。
关于法拍房能不能买，有两种声音：放心买，没问题VS不能买，坑太多。
从哲学角度看，一切事物都包含着既相互对立，又互相统一的两面性。正如“火”，用好了能做饭，用不好就是玩火自焚，法拍房也一样。
如果把“能不能买法拍房？”作为一个辩论赛的辩题，那么正方（能买）和反方（不能买），估计都会有支持论点的论据。
首先出场的是正方辩友，他的论点是：法拍房能买。论据有以下几点：
1、价格优势明显。
法拍房最大的优势就是价格。甚至可以说，反驳“不能买”的各个论据，都可以用“价格低”回击。
法拍房最关键的起拍价一般如何定价呢？
我们来看位于腾冲的这套房子，起拍价：1元！
一套143.35㎡的住宅，评估价约91万，起拍价1元（但是保证金要7万），属于谁看到都觉得离谱的程度。
其实，要的就是这种“反差”。本来一套位于地州的法拍房，大家关注度并不高，即使起拍价低于市价，也大概率会流拍。
但是有了“1元起拍”的噱头，关注度成倍上升，最终也确实达到了成交的目的。成交价自然不可能是1元，经过83轮竞价，最终成交价为64.5万。
法拍房，主要有三个价格：评估价、起拍价和成交价。
其中评估价更接近二手房市场价，起拍价一般低于评估价，成交价则受拍卖影响，有可能就是起拍价，也有可能低于评估价，甚至还会出现高于评估价的情况。
起拍价很大程度上决定了大家对标的物的关注程度，因此需要法院、申请执行人、被执行人进行三方商议，协议出一个大家都接受的价格。存在一拍、二拍、变卖三个阶段的起拍价。
法拍房一拍的起拍价一般是评估价的8折或7折。以下面这套金尚俊园79㎡的房源为例，评估价约966435元，起拍价七折后约676504元（起拍单价约8563元/㎡）。
如果一拍流拍，二拍起拍价则会更低，一般是在一拍起拍价基础上再降20%。还是以上述房源为例，假设一拍无人报名导致流拍，那么二拍起拍价会降到541203.6元（相当于起拍单价约6850元/㎡）。
如果二拍依然流拍，这套法拍房就进入了变卖阶段。变卖价就是二拍的起拍价，需要注意的是，到了变卖阶段，参与竞拍的变卖预缴款为起拍价全款。但是，这并不意味着不能贷款，买受人同样可以通过司法拍卖辅助机构提供的法拍贷进行贷款买房。
2、法拍服务机构收取的服务费和二手房中介费差不多。
在上一期的法拍房文章中，留言区很多读者提出法拍房存在的风险问题。
风险是有的，所以需要专业的司法拍卖辅助机构，类似于大家买二手房喜欢找中介一样，法拍服务机构能够给普通人买法拍房提供全程服务。
首先，是大家最关注的服务费。我们询问了昆明两家法拍服务机构，他们提出服务费一般是成交价的2%（各家机构收费可能存在差异），和目前主流中介机构的中介费持平。
服务机构需要负责解决购房者最担忧的房子现状问题（尽职调查）、贷款问题、文书问题和过户问题。（各家机构服务内容不同，需要竞拍人提前了解清楚）
一些法拍服务机构能进行风险兜底，万一出现腾房、过户等问题，该机构可以通过回购的形式，保障竞拍人的权益。
另外，二手房交易涉及的个税一般由买家出，法拍房的个税前期先由买受人垫付，之后凭借完税凭证向法院提交退税申请，法院从拍卖款中划拨税费给买受人。
3、公开透明竞价。
在公共平台上架的法拍房，有一个相对公开透明的价格。相较于二手房通过中介砍价，或者房主临时加价的情况，法拍房其实变数更少。
即使遇到中止或撤回的房源，预付的保证金也会原路退回。
而且只要在参与竞拍前有明确的心理价位（底价），不要盲目加价，有很大概率能买到低于市场价的房源。
接下来，认为“法拍房不能买”反方辩友要出场了，他有以下论据：
1、竞买公告无法告知房屋信息全貌。
法拍网站上会有标的物介绍和竞买公告，大致描述了房屋现状、面积、户型、楼层、周边配套等，也会有一些照片，但是不会有太多细节的展示。
二手房可以随时由中介带看，但是法拍房一般是集中看房或者预约看房，有可能会看不到房子内部情况。
在信息不全的情况下，可能会拍到不符合预期的房源。
2、腾房过程遭遇阻碍，落户有风险。
《民法典》规定“买卖不破租赁”、“买卖不破居住权”，这就意味着，即使你已经成为法拍房业主，对房屋的使用权也应让位于承租人或者居住权人。
不过，这里也涉及到了时间节点的问题，只要买受人可以证实房产抵押登记先于房屋租赁，也就是先抵押之后才出租的，买受人有权拿到房产，对抗承租人主张的买卖不破租赁。
如果租赁合同是设立抵押或查封之前成立的，则该租赁合同继续有效，受买人仅可请求取得租金收益。
另外，有些人买法拍房可能是为了落户或者上学，当下大部分公立小学有“六年一学位”的轮转政策，这就需要证实房源是否占用学位，如果没有专业司法拍卖辅助机构的尽调，个人拍卖也存在一定风险。
3、法拍房存在额外费用。
前面提到过，法拍房也能贷款——法拍贷，一般银行会指定担保公司或保险公司提供担保，拍卖辅助机构也会协助办理。
而担保就需要收取担保费，据了解，担保费一般为贷款金额的2.5%。（不同机构可能收费不一样）
另外，你也不清楚一套房子背后还欠着多少物业费、水电费。
4、悔拍成本高。
司法拍卖作为人民法院在强制执行程序中处理涉案财产的重要环节，具有司法权威。
悔拍行为属于严重干扰司法秩序并浪费司法资源，因此悔拍成本比较高——交纳的保证金不予退还。
2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
我们咨询了专业从事法拍服务的中鸿国宇资本控股有限公司相关工作人员，对方表示：除了没收保证金，悔拍后原受买人不得再次参与被悔拍品的竞买。
通过正反两方的论述，我们可以看到法拍房价格优势明显，但是普通人自行竞拍也存在一定风险。
所以想要在法拍房市场“捡漏”，还是需要谨慎。昆明楼市咨询了两家法拍服务机构，为大家梳理了一下整个交易流程，大致是这样的：
以上是在理想状态下的交易流程，也有可能遇到贷款、撤拍、交易中止等问题。所以流程图仅供参考。
在上期文章中，有读者指出“法拍房无保障，是法的悲哀”，许多读者深有共鸣。
我们也把这个问题抛给了法拍服务机构，对方表示：“法拍房是有法律保障的，因为司法有权威性和公信力。拍卖成功后，法院会有相关文书来支持买受人权益（拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书）。只是考虑到法院资源有限，不可能实现一对一服务，所以需要辅拍机构协助，但并不意味着没有保障。”
接下来，整理了法拍房大家最关注的七个问题，由石铼不良资产处置、云南典传律师事务所提供相关解答：
Q1：法院不负责清场，遇上老赖怎么办？
法拍房竞买成功后，会有《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》和付款收据。
其中法院协助执行通知书，可以由买受人提供给有关单位，相关单位可以依法执行。如果遇上无法协商腾房的情况，还可以把除房产外家居等物品直接迁移到指定仓库保管，原债务人可自行搬走物品。
Q2：法拍房，遇到落户问题怎么办？
法拍房可能存在原户主（债务人）户口未迁出的情况，可以敦促原户主迁出户口，也可以由辖区派出所配合将原户主迁至社区公共户。
户口迁出后，买受人拿着成交确认书、执行裁定书、法院协助执行通知书、付款收据，即可以办理过户。
Q3：如果我买了一套房子就是为了满足上学需求，如何确定学位是否被占用？
昆明公办小学有“人户一致”优先入学的政策，而且部分学校要求“六年一学位”，这就要确定原房主是否占用6年一轮转的学位。
竞拍前，可以要求司法拍卖辅助机构在尽职调查中体现这一信息。另外，招生政策会有变化，热门名校还会涉及提前落户的要求，竞买人需要结合入学需求，谨慎选择。具体招生政策还是要以学校或区教体局公布的口径为依据。
Q4：价格低，会拍到问题房吗？
参与竞拍之前，一定要详细阅读标的物介绍、竞买公告和竞买须知。
一般情况下，瑕疵和重大事项都会公示出来。例如：房子里面有老人去世，刑事案件的伤亡等必须在尽职调查中体现，大家可以根据披露的信息来决定是否参与竞拍。
如果确实有不可避免的问题存在，相对应的，起拍价上也会更低。
Q5：法拍房叫价有技巧吗？会不会买了溢价高的房源。
首先，竞买人要熟悉房源情况，来确定购买意愿是否足够强烈。其次，竞买人还要了解该小区同类型房源的二手房成交价，从而确定一个底价。再次，拍卖过程中不要跟风盲目加价。
建议找专业的法拍服务机构，进行辅助竞价。当然了，认真解读法拍流程的人，自行竞拍也是可以做到的。
Q6：法拍房有哪些税费？
交易所涉及的税费由原权利人和买受人按国家相关法律法规的规定各自承担其应缴纳部分，由原权利人承担的过户税费须由买受人在办理转让登记手续时先行垫付；买受人自领取由法院出具的《执行裁定书》、《协助执行通知书》起15日内向法院提交退款申请，并提交有关缴纳税费凭证原件，法院审核后退还买受人先行垫付的由原权利人承担的税费（不含历史欠税、欠费）；逾期未申请，该笔费用由买受人自行承担。
Q7：涉刑、诉讼、破产三种法拍房的房源有什么区别？
从资产来源讲，只是因为资产所涉事的起因有所不同，到法院主张阶段，并无区别，都是属于处置类资产。
法拍房的房源，可以理解为将不良资产转化为可流通良性资产，避免空置闲置浪费，同时解决了金融机构的问题及社会问题。
（以上回答来自石铼不良资产处置、云南典传律师事务所，昆明楼市/整理，相关问题答案为一般状态下的情况，仅供参考，不作为购买依据）
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在法拍房能不能买的这次辩论赛中，你是支持正方（能买）还是反方（不能买）呢？欢迎评论区留言，有关法拍房的问题咨询，我们也会在评论区请专业的司法拍卖辅助机构来解答。
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